Российский строительный рынок: основные тенденции.
- Андрей Викторович, как могли бы вы охарактеризовать современную ситуацию на строительном рынке России?
А. К. - То, что происходит сейчас на строительном рынке, даже не "бум", а "бумище". Поэтому не хватает специалистов, инженерно-технического персонала, проектировщиков и рабочих рук. Такое большое количество привлеченных из других регионов специалистов объясняется тем, что в Москве некому работать. Строительством зачастую занимаются неквалифицированные случайные люди. Каждый, хоть раз отремонтировавший забор на даче или плитку в квартире, считает себя готовым к строительному производству, отчего сильно страдает качество. Большая проблема с проектированием. Выпуск из ВУЗов реальных специалистов строителей, технологов, проектировщиков минимален. Большой удар по воспитанию ГИПов нанесли 90-е годы, когда большие проектные институты потеряли ведущих перспективных специалистов, ушедших в частный бизнес.
- В Москве нет трудностей с местами для строительства?
А. К. - Несмотря на то, что объемы строительства в последние годы увеличились в несколько раз, Москва – слишком крупный город, чтобы в нем не было строительных пятен. Есть престижные места, есть места, не пользующиеся ажиотажным спросом. Любая площадь в Москве найдет своего владельца.
- Какие виды строительства преобладают в Москве?
А. К. - Москва – административный центр, с быстро разрастающейся инфраструктурой. Строится всё – жилые дома, торговые комплексы, гостиницы, офисные центры. Вокруг Москвы возводятся десятки тысяч квадратных метров терминалов, складских помещений, мегамаркеты. Кроме того, Московская область богата промышленной базой, основанной на НИИ и производствах бывшей "оборонки". На этих площадях сейчас бурно развивается промышленное производство, в том числе связанное со строительной индустрией.
- Какие проблемы?
А. К. - Кроме кадровых, отмеченных раньше, очень затрудняет работу перегруженность дорог. Сложно планировать доставку материалов по времени, хотя в Москве мы уже давно осуществляем разгрузку исключительно по ночному графику. Но не все организации готовы доставлять материалы по ночам, приходится держать перевалочные базы, это, конечно, сказывается на удорожании строительства. Кроме того, мы базируемся в Сергиевом Посаде. Значительную часть рабочих и персонала возим из Подмосковья в Москву ежедневно. Дорога туда-обратно занимает не меньше 5 часов. Конечно, это проблема. Мы едем работать в Москву, а Москва со своим персоналом едет в область. Дороги перегружены в том числе и из-за этого. Хотелось бы иметь максимум заказов на северо-востоке и севере Московской области.
- Какой проект, выполненный компанией "Стройсервис", был максимально интересен для вас?
А. К. - Реконструкция корпуса в Доме отдыха "Вороново" в Подольском районе. Здание XVIII века. Мы восстанавливали исторический облик здания. Надеюсь, в будущем мы не затеряемся на строительном рынке и порадуем Москву и область интересными проектами.
ЕЛЕНА АЛПАТОВА / Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko "ЗАПАДНЫЕ КАПИТАЛЫ СТИМУЛИРУЮТ РОССИЙСКИЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ"
- Елена, расскажите, пожалуйста, какие тенденции наметились на рынке недвижимости?
Е. А. - Российский рынок недвижимости с каждым годом становится все более и более профессиональным и продуманным. Собственники, продвигая свои проекты, обращаются к профессионалам в области консалтинга, а те выстраивают грандиозные маркетинговые планы. Нашими строителями перенимаются более сложные американские и европейские тенденции. Даже форма договора изменилась, он стал грамотней, четче. Но при этом на всех стадиях сохраняются российские особенности, начиная с гражданского кодекса или процесса оформления договоров, заканчивая целями и ожиданиями инвесторов от проектов. Процесс одобрения проектов по-прежнему несовершенен – очень сложен и полон бюрократических преград. Русские строители в основном стремятся к тому, чтобы долго владеть зданиями, а западные девелоперы строят, чтобы продать и начать новое строительство. В последние два года наметилась новая тенденция – девелоперы вырастают из крупных корпораций. Например, Группа Компаний "Ренова" основала девелоперское подразделение, и т.д. Рынок капиталов растет и развивается. Если в 1992 году было продано в качестве инвестиционного продукта одно здание, сейчас десять, и очень крупных. В Россию приходят западные капиталы. Как следствие, появляется множество новых проектов, растет качество сдаваемых проектов. Словом, западные капиталы стимулируют российский рынок недвижимости.
- Какой вид строительства востребован в последнее время?
Е. А. - Дальнейшее развитие ожидает ритейл. В Москве и в регионах нет насыщенности торговыми площадями, складами. Очень мало профессиональных складских помещений, построенных для сдачи в аренду. Преобладают сложившиеся "по старинке" логистические комплексы, когда4то построенные рядом с железной дорогой. Жилищный рынок, по прогнозам экспертов, стабилизируется, возможно, даже снизятся цены. Сектор все более и более легализуется и становится менее рискованным. Офисные помещения отмечены максимальным ростом, как в количественном, так и в качественном отношении. Проекты сдаются, пользуются устойчивым спросом. Комплексы востребованы уже на этапе строительства. В условиях нынешней конкуренции владельцы зданий всё чаще и больше думают о качестве построек. Очень хорошая тенденция – собственники понимают необходимость привлечения высококвалифицированных специалистов в области консалтинга.
- Что удивило экспертов в 2007 году?
Е. А. - Значительный скачок цен на офисную недвижимость. Недвижимость в Москве подорожала на 20-30%, а в некоторых старых зданиях в центре города цены "подскочили" в несколько раз.
- Есть ресурсы для ведения строительства в Москве? Она не перенасыщена?
Е. А. - В Москве, по сравнению с Европой, очень мало офисов и торговых комплексов. У нас еще не достигнуты мировые нормы количества торговых площадей на человека. Мы привыкли, что всё – торговые комплексы, офисы – находится в центре. На Западе совсем другой подход – использованы все ресурсы городской территории, в том числе окраины. То же самое и с рынком жилья.
- Можно ли сделать прогнозы развития российского рынка недвижимости на 2008 год?
Е. А. - Будет строиться много офисных помещений и жилых домов с нежилым первым этажом. В Москве это уже стало доброй традицией – после постановления Правительства Москвы. Рост цен сохранится на офисную недвижимость и в остальных сегментах рынка. Могут быть "громкие" сделки по покупке зданий, улучшится капитализация. Кроме того, увеличится объем нового строительства за МКАД.
- Cамые перспективные направления строительного рынка?
Е. А. - Прежде всего, жилищное строительство и офисные здания в городах-миллионниках.В Московской области, за пределами МКАД, предпочтительны крупные торговые центры. В центре города – бутиковые магазины и торговые галереи. Важно, чтобы новостройки были востребованы. Самый высокий уровень вакантных площадей сейчас в Казани, он составляет 20%, для сравнения – в Москве 2%. Избыток площадей появился из-за строительного "бума", приуроченного к 1000-летию Казани. Только сейчас площади стали постепенно находить пользователей.
- Ваши пожелания читателям к Новому году?
Е. А. - Желаю всем удачи в развитии бизнеса. У всех участников рынка разные желания и надежды, зачастую очень противоречивые. Арендаторы хотят, чтобы ставки аренды снижались, собственники – чтобы росли. Пусть будут довольны и те и другие в наступающем 2008 году. Счастья Вам!